Bolha imobiliária com déficit habitacional

O aluguel de um barraco em uma favela do Recife custa de 350 a 400 reais. Dose para quem ganha um salário mínimo do mínimo.

O sonho da casa própria para quem trabalha com carteira assinada (todo emprego com FGTS é temporário) fica cada vez mais impossível. Porque os preços de venda e aluguel são absurdos. Um agiota imobiliário prefere permanecer com um apartamento vazio que alugar por um preço justo.

No Brasil, cerca de quatro milhões de pessoas moram em favelas. O déficit habitacional em todo o país é de 23 milhões de moradias. Apesar da escassez de imóveis, desde 2008 que se vem anunciando o estouro da bolha da ganância desenfreada.

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SIM, NÓS TEMOS UMA BOLHA IMOBILIÁRIA

Preços dos imóveis no Brasil subiram mais que o dobro da inflação desde 2009. Bolha deve murchar, com queda real de 10%

por Cristina Rios/ Gazeta do Povo

A discussão cresceu depois que o norte-americano Robert Shiller, prêmio Nobel de Economia em 2013 e conhecido por ter previsto o estouro da bolha do mercado imobiliário dos EUA, analisou, a pedido de investidores internacionais, o comportamento dos preços de imóveis no Brasil. E ele não teve dúvida: trata-se, sim, de uma bolha.

O professor João Basílio Pereima Neto, economista da Universidade Federal do Paraná, concorda, mas afirma que é uma bolha que vai esvaziar e não implodir. “2014 vai ser um sinalizador de como este ajuste vai ocorrer e em que velocidade. Mas é um processo que devemos ver nos próximos quatro anos, com queda real de preços.”

Ao comparar os preços dos imóveis com o nível de déficit habitacional, a renda, o crédito e os valores dos alugueis, Pereima chegou à conclusão que os atuais níveis de preços não se justificam nas principais capitais. E, com o comprador de imóvel incapaz de pagar preços tão elevados, os patamares atuais não devem se sustentar.

Desemprego

Um dos primeiros econo­mistas a publicar estudos téc­nicos sobre o tema no Bra­sil, Luciano D’Agostini, do Grupo de Macroeconomia Estru­turalista do Desenvolvimento, diz que a bolha começou a se formar em 2003, mas foi a partir de 2007 que os preços dos imóveis começaram a superar os indicadores de inflação no país.

Para ele, o ajuste de mercado deve ocorrer em quatro anos. Ele prevê uma queda mais expressiva – de até 40%, já descontada a inflação, nesse período. Segundo ele, os preços devem cair mesmo em um cenário ainda de déficit habitacional relevante e desemprego baixo – este último, aliás, uma característica comum entre em países que viveram bolhas. “Qualquer soluço do nível de emprego provoca um efeito grande sobre a inadimplência. Além disso, há fatores de risco, como o endividamento, a alta dos juros e a menor liquidez de recursos no mercado, o que pode afetar também as empresas do setor”, diz.

Preço é reflexo de alta nos custos de construção, afirma Ademi

O termo bolha imobiliária costuma causar calafrios nas empresas do setor. Embora os preços tenham subido bem acima da inflação a partir de 2007, construtoras, incorporadoras e imobiliárias descartam o uso do termo. O presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR), Gustavo Selig, afirma que não houve especulação de preços no setor e que os aumentos apurados nos últimos anos foram reflexo da alta dos custos, puxados pelos terrenos e pela mão de obra.

Segundo ele, o mercado passa por um período de ajuste, mas isso não significa que haja bolha e nem que os preços vão cair. “Pode haver um ou outro caso entre os projetos que estão com preços fora do mercado. Mas são pontuais”, diz. Segundo ele, os preços dos imóveis, neste ano, devem acompanhar os índices de inflação, com alta de 6% a 8%.

A favor do seu argumento, Selig cita o fato de que não há consenso no mercado sobre a existência de bolha no Brasil. É o caso do economista Ricardo Amorim, que diz que os padrões de preços no Brasil, embora elevados, não estão tão altos para países emergentes. Amorim diz que pelo menos dois fatores são comuns a países que tiveram bolhas imobiliárias. O primeiro é o crédito sobre o PIB acima de 50% e alto consumo de cimento per capita – de no mínimo 400 quilos por ano. Em seu blog, Amorim lembra que o Brasil não atingiu nenhum desses dois patamares. Para ele, ainda há espaço para os preços subirem, não na mesma proporção dos últimos anos, mas, ainda assim, deve vir mais alta por aí.

Conservador

Apesar de descartar a existência de bolha, o setor dá sinais de que será mais conservador nos lançamentos. No início do ano, a Ademi divulgou projeção de aumento de até 70% no número de lançamentos verticais – para algo entre 7,2 mil e 7,5 mil unidades – para 2014. Mas tudo indica que esse volume não vai se confirmar, segundo Selig.

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Rigor na concessão de crédito afasta risco de estouro da bolha

Provar tecnicamente a existência de uma bolha – caracterizada quando o preço de um ativo se descola do seu valor real – é um processo complexo. A confirmação, em geral, vem quando os preços de fato começam a cair. Daí o estrago está feito.

O caso do Brasil, por exemplo, não é comparável ao dos Estados Unidos – onde a bolha estava sustentada nas operações de hipotecas e no pouco critério dos bancos na concessão do crédito. No Brasil não há previsão de estouro da inadimplência, o que faz com que o ajuste seja mais lento. Aqui, os bancos sempre foram conservadores nos financiamentos, a parcela do crédito imobiliário sobre o Produto Interno Bruto (PIB) é pequena e não há um mercado de refinanciamento de imóveis.

Variável relevante

Adolfo Sachsida, pesquisador do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), que publicou um estudo em 2012 sobre o tema, acredita que, embora a participação do crédito sobre o PIB seja relativamente pequena, no caso de uma bolha, a velocidade de expansão do crédito é uma variável mais relevante. “Rápidas e volumosas expansões de crédito direcionado a um mercado tem o potencial de criar bolha naquele mercado”, diz. A participação do crédito imobiliário sobre o PIB cresceu de 1,84% em 2007 para 8,22% em 2013.

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Financiamento

Encaixar o sonho da casa própria no orçamento é tarefa árdua

Mesmo com a boa oferta de crédito, o descompasso entre a alta do valor dos imóveis e o crescimento da renda tem dificultado a compra. Com preços altos, muita gente não está conseguindo encaixar o financiamento dentro do orçamento. O limite que os bancos estabelecem para comprometer a renda com prestações da casa própria é de 30%.

Mas uma simulação do professor de economia João Basílio Pereima Neto, da Universidade Federal do Paraná, mostra que uma família com renda de até dez salários mínimos (R$ 7.280) não consegue pagar um imóvel de 75 metros quadrados com o preço médio de mercado em Curitiba, de R$ 5.083 por metro quadrado. O exemplo, que leva em conta uma taxa de juros de 8% ao ano em 25 anos pela tabela SAC, mostra que o comprometimento da renda com a primeira prestação para esse grupo ficaria em 105,8%.

Para as demais faixas de renda a situação é semelhante. Quem ganha até três salários comprometeria 118% da renda para pagar a prestação de um imóvel de 50 metros quadrados em Curitiba. Para quem ganha até cinco salários mínimos, o comprometimento seria de 85,1% para um apartamento de 60 metros quadrados. A única faixa que teria uma folga seria as das famílias com renda de 18 salários mínimos (R$ 13.032). O comprometimento seria de 39%.

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Na bolsa

O mercado de capitais já vem antecipando os prováveis efeitos da bolha imobiliária sobre as empresas do setor. Das 17 construtoras listadas na BM&FBovespa, 12 valem menos do que seu patrimônio. No ano passado, a queda no valor das ações gerou uma perda de R$ 10,2 bilhões em valor de mercado. Juntas, essas construtoras começaram 2013 valendo R$ 41,3 bilhões e chegaram ao fim de dezembro com valor reduzido a R$ 31,1 bilhões.

Los desplazamientos forzados, la militarización y criminalización de la pobreza y la conversión del aficionado en consumidor de élite son los efectos visibles del ‘milagro’ deportivo brasileiro

Por José Manuel Rambia

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Más policías, la misma pobreza

También aquí han sido numerosas las voces que dentro y fuera de Brasil han denunciado esta criminalización de la pobreza. Y ello a pesar de que, según sus críticos, los macrooperativos policiales y militares desplegados en Rio con motivo de otros eventos, no han logrado una reducción de los altos índices de criminalidad. En cualquier caso, está previsto que el aparato de seguridad en torno a la Copa del Mundo tenga un costo de 2.100 millones de reales (803,7 millones de euros) e implique la contratación de 53.000 nuevos agentes. Mientras tanto, el pasado mes de marzo expresaba su preocupación otro grupo de trabajo de Naciones Unidas, el responsable de analizar los casos de detenciones arbitrarias. En sus conclusiones, los expertos censuraron la política de “limpieza de las calles” que se está realizando en las ciudades brasileñas a costa de detenciones masivas de toxicómanos y pobres. Al mismo tiempo destacaban su preocupación porque “según relatos, habría presiones para reforzar este tipo de detenciones debido a los grandes eventos de los que Brasil será sede, como la Copa del Mundo 2014 y los Juegos Olímpicos en 2016”.

Eugenio
Eugenio

Las sombras ligadas a estos macroeventos también se proyectan sobre uno de los aspectos más destacados en su justificación: el empleo. En este sentido, las condiciones laborales en las obras de construcción de las instalaciones han provocado no pocos paros y huelgas, hasta el punto de que el entonces ministro de Deporte, Orlando Silva, del Partido Comunista de Brasil (PCdB), llegó incluso a apelar al “patriotismo de los trabajadores” para no retrasar las proyectos. A ello se le suma el castigo que sufre el comercio informal, un sector clave para la supervivencia económica de miles de brasileños de renta baja. Y es que el monopolio económico impuesto por la Federación Internacional de Fútbol (FIFA) sobre los estadios y sus alrededores para garantizar el negocio a sus empresas y patrocinadores, pasa por la marginación, cuando no directa criminalización, de vendedores callejeros tan tradicionales como las baianas de Salvador que estos días se movilizaban contra el veto que les impedirá vender junto al estadio, su típica comida afrobrasileña de acarajé.

En realidad, no resulta extraño si se tiene presente que la organización de este tipo de eventos es, esencialmente, un gran negocio. Y tampoco muy transparente. La adjudicación de la gestión del nuevo estadio Maracanã de Rio de Janeiro es una buena muestra. El contrato fue adjudicado este mes de mayo al Consorcio Maracanã S.A. por un periodo de 35 años, a cambio de la inversión de unos 300 millones de dólares en mejoras del entorno y el pago de unos 2,2 millones de dólares al año al gobierno estadual. En compensación obtendrá unas ganancias totales de 715 millones de dólares. Entre las empresas que componen el consorcio está Odebrecht que junto a la sociedad Mendes Junior, responsable de la construcción del nuevo estadio de Salvador de Bahía, son dos de las firmas que mayores aportaciones realizaron a las campañas electorales de 2006 y 2010 de Aldo Rebelo, candidato del PCdB y actual ministro de Deportes. En concreto, juntas donaron unos 83.500 dólares a su candidatura, si bien los defensores del ministro señalan que en aquel momento las empresas – que también donaron dinero a otros candidatos – no podían saber su nombramiento en octubre de 2011. Un nombramiento, por cierto, provocado por la salida de su antecesor y compañero de partido, acosado por denuncias de corrupción. En cualquier caso, el pasado 27 de abril la policía dispersaba con gases a un grupo de manifestantes que denunciaba irregularidades en la concesión durante la inauguración del nuevo campo de fútbol. Solo unos días más después la Justicia iba más allá y anulaba la adjudicación, después de que una jueza carioca aceptaba el recurso de la Fiscalía en el que se planteaba “la presencia de ilegalidades que contaminan la licitación”.

De este modo, el deporte se transforma en motor de una burbuja especulativa que, en ocasiones, adquiere niveles ilógicos. La evolución del mercado inmobiliario en Rio es un buen reflejo de ello. La capital carioca experimentó entre 2010 y 2012 una encarecimiento del 116,6% en el precio de venta de las viviendas, revalorización que en el caso de los alquileres fue del 68,5%. En algunas zonas la subida de los precios ha sido todavía mayor, sobre todo en el área centro donde barrios como Cidade Nova e Estácio se revalorizaron desde 2008 hasta enero de 2013 por encime del 300%.

De nuevo, las obras del emblemático Maracanã resultan paradigmáticas. Entre 1999 y 2006, el gobierno de Rio de Janeiro invirtió unos 400 millones de reales (unos 153,9 millones de euros)  en adaptar sus instalaciones a las exigencias de la FIFA. Solo  cuatro años más tarde toda esa inversión acabaría en la basura al decidirse cerrar el campo y acometer las obras del Nuevo Maracanã por un valor mínimo de 808 millones de reales (unos 310,9 millones de euros). Los trabajos, además, también han implicado la demolición del Estadio de Atletismo Célio de Barros, una de las mejores pistas del país, o el parque acuático Julio Alamare que ahora, en el mejor de los casos, tendrán que ser reconstruidos en otro lugar.

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Aluguel é alta agiotagem. Os preços disparam

A classe média nega que é um sem teto
A classe média nega que é um sem teto. Tem vergonha. Ou vende a alma ao diabo quando compra um imóvel

As imobiliárias e as empresas proprietárias de apartamentos para alugar não respeitam nenhuma lei. Se é que existe lei – para valer – que proteja o inquilino. Quem aluga imóvel para morar vira um nômade. Tem que se mudar a cada dois ou três anos.

Os prestamistas botam para fuder. Os preços dispararam. O governo tabela os contratos de locação. Para quê? Os contratos não são renovados. E passaram a ser de um ano.

Aluguel de imóvel foi tema da campanha presidencial da França. O candidato brasileiro que prometer uma solução para conter a agiotagem dos prestamistas ganha as eleições.

A PIADA DO TABELAMENTO

O governo tabela. Pura demagogia. Veja que você só existe explicação do tabelamento de aluguel para o ano vigente. Exemplo