Bolha imobiliária com déficit habitacional

O aluguel de um barraco em uma favela do Recife custa de 350 a 400 reais. Dose para quem ganha um salário mínimo do mínimo.

O sonho da casa própria para quem trabalha com carteira assinada (todo emprego com FGTS é temporário) fica cada vez mais impossível. Porque os preços de venda e aluguel são absurdos. Um agiota imobiliário prefere permanecer com um apartamento vazio que alugar por um preço justo.

No Brasil, cerca de quatro milhões de pessoas moram em favelas. O déficit habitacional em todo o país é de 23 milhões de moradias. Apesar da escassez de imóveis, desde 2008 que se vem anunciando o estouro da bolha da ganância desenfreada.

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SIM, NÓS TEMOS UMA BOLHA IMOBILIÁRIA

Preços dos imóveis no Brasil subiram mais que o dobro da inflação desde 2009. Bolha deve murchar, com queda real de 10%

por Cristina Rios/ Gazeta do Povo

A discussão cresceu depois que o norte-americano Robert Shiller, prêmio Nobel de Economia em 2013 e conhecido por ter previsto o estouro da bolha do mercado imobiliário dos EUA, analisou, a pedido de investidores internacionais, o comportamento dos preços de imóveis no Brasil. E ele não teve dúvida: trata-se, sim, de uma bolha.

O professor João Basílio Pereima Neto, economista da Universidade Federal do Paraná, concorda, mas afirma que é uma bolha que vai esvaziar e não implodir. “2014 vai ser um sinalizador de como este ajuste vai ocorrer e em que velocidade. Mas é um processo que devemos ver nos próximos quatro anos, com queda real de preços.”

Ao comparar os preços dos imóveis com o nível de déficit habitacional, a renda, o crédito e os valores dos alugueis, Pereima chegou à conclusão que os atuais níveis de preços não se justificam nas principais capitais. E, com o comprador de imóvel incapaz de pagar preços tão elevados, os patamares atuais não devem se sustentar.

Desemprego

Um dos primeiros econo­mistas a publicar estudos téc­nicos sobre o tema no Bra­sil, Luciano D’Agostini, do Grupo de Macroeconomia Estru­turalista do Desenvolvimento, diz que a bolha começou a se formar em 2003, mas foi a partir de 2007 que os preços dos imóveis começaram a superar os indicadores de inflação no país.

Para ele, o ajuste de mercado deve ocorrer em quatro anos. Ele prevê uma queda mais expressiva – de até 40%, já descontada a inflação, nesse período. Segundo ele, os preços devem cair mesmo em um cenário ainda de déficit habitacional relevante e desemprego baixo – este último, aliás, uma característica comum entre em países que viveram bolhas. “Qualquer soluço do nível de emprego provoca um efeito grande sobre a inadimplência. Além disso, há fatores de risco, como o endividamento, a alta dos juros e a menor liquidez de recursos no mercado, o que pode afetar também as empresas do setor”, diz.

Preço é reflexo de alta nos custos de construção, afirma Ademi

O termo bolha imobiliária costuma causar calafrios nas empresas do setor. Embora os preços tenham subido bem acima da inflação a partir de 2007, construtoras, incorporadoras e imobiliárias descartam o uso do termo. O presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR), Gustavo Selig, afirma que não houve especulação de preços no setor e que os aumentos apurados nos últimos anos foram reflexo da alta dos custos, puxados pelos terrenos e pela mão de obra.

Segundo ele, o mercado passa por um período de ajuste, mas isso não significa que haja bolha e nem que os preços vão cair. “Pode haver um ou outro caso entre os projetos que estão com preços fora do mercado. Mas são pontuais”, diz. Segundo ele, os preços dos imóveis, neste ano, devem acompanhar os índices de inflação, com alta de 6% a 8%.

A favor do seu argumento, Selig cita o fato de que não há consenso no mercado sobre a existência de bolha no Brasil. É o caso do economista Ricardo Amorim, que diz que os padrões de preços no Brasil, embora elevados, não estão tão altos para países emergentes. Amorim diz que pelo menos dois fatores são comuns a países que tiveram bolhas imobiliárias. O primeiro é o crédito sobre o PIB acima de 50% e alto consumo de cimento per capita – de no mínimo 400 quilos por ano. Em seu blog, Amorim lembra que o Brasil não atingiu nenhum desses dois patamares. Para ele, ainda há espaço para os preços subirem, não na mesma proporção dos últimos anos, mas, ainda assim, deve vir mais alta por aí.

Conservador

Apesar de descartar a existência de bolha, o setor dá sinais de que será mais conservador nos lançamentos. No início do ano, a Ademi divulgou projeção de aumento de até 70% no número de lançamentos verticais – para algo entre 7,2 mil e 7,5 mil unidades – para 2014. Mas tudo indica que esse volume não vai se confirmar, segundo Selig.

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Rigor na concessão de crédito afasta risco de estouro da bolha

Provar tecnicamente a existência de uma bolha – caracterizada quando o preço de um ativo se descola do seu valor real – é um processo complexo. A confirmação, em geral, vem quando os preços de fato começam a cair. Daí o estrago está feito.

O caso do Brasil, por exemplo, não é comparável ao dos Estados Unidos – onde a bolha estava sustentada nas operações de hipotecas e no pouco critério dos bancos na concessão do crédito. No Brasil não há previsão de estouro da inadimplência, o que faz com que o ajuste seja mais lento. Aqui, os bancos sempre foram conservadores nos financiamentos, a parcela do crédito imobiliário sobre o Produto Interno Bruto (PIB) é pequena e não há um mercado de refinanciamento de imóveis.

Variável relevante

Adolfo Sachsida, pesquisador do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), que publicou um estudo em 2012 sobre o tema, acredita que, embora a participação do crédito sobre o PIB seja relativamente pequena, no caso de uma bolha, a velocidade de expansão do crédito é uma variável mais relevante. “Rápidas e volumosas expansões de crédito direcionado a um mercado tem o potencial de criar bolha naquele mercado”, diz. A participação do crédito imobiliário sobre o PIB cresceu de 1,84% em 2007 para 8,22% em 2013.

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Financiamento

Encaixar o sonho da casa própria no orçamento é tarefa árdua

Mesmo com a boa oferta de crédito, o descompasso entre a alta do valor dos imóveis e o crescimento da renda tem dificultado a compra. Com preços altos, muita gente não está conseguindo encaixar o financiamento dentro do orçamento. O limite que os bancos estabelecem para comprometer a renda com prestações da casa própria é de 30%.

Mas uma simulação do professor de economia João Basílio Pereima Neto, da Universidade Federal do Paraná, mostra que uma família com renda de até dez salários mínimos (R$ 7.280) não consegue pagar um imóvel de 75 metros quadrados com o preço médio de mercado em Curitiba, de R$ 5.083 por metro quadrado. O exemplo, que leva em conta uma taxa de juros de 8% ao ano em 25 anos pela tabela SAC, mostra que o comprometimento da renda com a primeira prestação para esse grupo ficaria em 105,8%.

Para as demais faixas de renda a situação é semelhante. Quem ganha até três salários comprometeria 118% da renda para pagar a prestação de um imóvel de 50 metros quadrados em Curitiba. Para quem ganha até cinco salários mínimos, o comprometimento seria de 85,1% para um apartamento de 60 metros quadrados. A única faixa que teria uma folga seria as das famílias com renda de 18 salários mínimos (R$ 13.032). O comprometimento seria de 39%.

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Na bolsa

O mercado de capitais já vem antecipando os prováveis efeitos da bolha imobiliária sobre as empresas do setor. Das 17 construtoras listadas na BM&FBovespa, 12 valem menos do que seu patrimônio. No ano passado, a queda no valor das ações gerou uma perda de R$ 10,2 bilhões em valor de mercado. Juntas, essas construtoras começaram 2013 valendo R$ 41,3 bilhões e chegaram ao fim de dezembro com valor reduzido a R$ 31,1 bilhões.

Que tipo de moradia popular merece o brasileiro?

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Caminito Street La Boca, Buenos Aires, Argentina Sighisoara, Romania, the only inhabited medieval citadel in Europe La Corricella, Procida Italy (by Francesco Riccardo Iacomino) Inntel Amsterdam-Zaandam Zaandam, Netherlands

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Reinventando o conceito de pobreza escondida

por Abel Coentrão

Habituámo-nos [em Portugal] nos últimos anos a chamar às pessoas da classe média que caem na armadilha do desemprego os “novos pobres”. Falamos, a propósito de muitas dessas situações, desconhecidas às vezes de familiares, amigos ou vizinhos, de “pobreza escondida”.

Os velhos pobres – de número engrossado, diz quem anda no terreno, pela situação do país – são então a novíssima face da pobreza escondida, porque a outra, a envergonhada, sempre existiu.

Escondidas em fábricas ou prédios abandonados, alojadas transitoriamente em casas-abrigo, centenas de pessoas ficaram, então, de fora [do censo]. Porque o conceito internacional usado pelo INE implica que elas estejam em jardins, estações de metro, paragens de autocarro, pontes, viadutos ou arcadas de edifícios. No Porto, bastaria entrar em algumas fábricas abandonadas de Campanhã, para perceber como o conceito, de tão redutor, acaba por falhar. Redundando numa outra forma de exclusão.

Transcrevi trechos.

No Brasil, podemos incluir nesta lista milhões de favelados. Na televisão, nos programas policiais podemos entrar nas moradias dos pobres brasileiros pobres. Nas favelas, que têm o mesmo traçado de becos e vielas das construções medievais fora do muro dos castelos. Nos cortiços. Nas pensões. Nos casebres levantados: em áreas de risco; em invasões de fazendas (pelos movimentos dos sem terra) no campo; em terrenos baldios nas cidades (pelos movimentos dos sem teto). Nas favelas, grande parte das moradias, são de propriedade dos moradores. Não são sem teto. São moradores de tocas, quartinhos, gaiolas, cubículos, celas sem janelas – o ar se renova quando se abre a porta de entrada.

Sem teto é quem paga aluguel. Acontece com a classe média. Que paga preço exorbitante para morar em apartamento de um ou dois quartos.

O Brasil é o país da especulação imobiliária. As vilas do programa Minha Casa, Minha Vida só faz enriquecer construtoras de gananciosos bandidos, apadrinhados de governadores e prefeitos.

Especulación inmobiliaria y la fuerte conflictividad social que se registra en torno de la cuestión de la vivienda

por Natalia Cosacovi  y Guillermo Jajamovich

de terras nas cidades e no campo
de terras nas cidades e no campo

Nos interesa puntualizar una serie de aspectos especialmente problemáticos en relación con la ampliación de derechos urbanos y sociales dentro de la ciudad.

Una cuestión general que atraviesa la concepción del Modelo Territorial es la preponderancia que asume la dimensión física de la ciudad por sobre la social. Esto no es menor, porque a partir de los indicadores utilizados, se evalúa la situación actual y se orientan las intervenciones futuras. Así, se llega a afirmaciones autocelebratorias como éstas: “Hay un escenario de partida prácticamente óptimo evidenciando que la CABA no posee problemas serios de hábitat e infraestructuras”. De esa manera, a partir del criterio de construcción de los indicadores, se invisibilizan problemáticas clave como la del acceso a la vivienda y al suelo urbano.

En sintonía con lo anterior, la sobrevaloración de lo físico por sobre lo social desemboca en una celebración del boom constructivo como indicador de desarrollo. Se menciona el crecimiento de la construcción, pero nada se dice respecto de los destinatarios de tales construcciones. En ningún momento se menciona la creciente distancia entre las necesidades habitacionales y la orientación de los permisos, destinados hacia vivienda de alto standard. Tampoco se señala que paralelamente al celebrado boom constructivo ha crecido la población con problemas habitacionales.

Sin medidas paliativas (como ser, políticas de vivienda, créditos hipotecarios, control de alquileres, uso de instrumentos de recuperación de plusvalías urbanas, etc.) los aumentos del precio del suelo traen aparejados fenómenos de desplazamiento de población de menores recursos.

Así, cabe interpretar indicadores como el de “equitatividad en el valor del suelo”.

Del modo en que está construido ese indicador, si el valor del suelo crece en las zonas “deprimidas”, estamos ante una situación de mayor equitatividad. Esto deja de lado lo que acontece con las posibles “víctimas” de ese aumento del valor, es decir, la población de menores recursos imposibilitada de afrontar aumentos de alquileres o gentrificaciones comerciales. El desplazamiento de parte de esa población no sería algo accidental o aleatorio. Existe abundante bibliografía y experiencias de gestión que indican que, para evitarlo, el Estado debe actuar antes de que se dispare la valorización del suelo ya que, posteriormente, las actuaciones se vuelven más complejas en términos políticos y económicos.

En síntesis, lo que podría pensarse como una política habitacional insuficiente es en realidad parte de una visión más general sustentada en una idea excluyente de ciudad que entiende que hay desarrollo urbano si hay expansión inmobiliaria y se registran procesos de valorización del suelo, quedando opacados los efectos sociales y urbanos de tal valorización.

Transcrevi trechos.

Três milhões de miseráveis habitam as favelas e cortiços da capital de São Paulo

por  Luiz Kohara

Parece inacreditável a constatação de que os problemas que existiam nos cortiços no início do século 20, conforme estudos e jornais da época, sejam os mesmos dos dias de hoje, como a grande concentração de pessoas em pequenos espaços; um único cômodo como moradia; ambientes com falta de ventilação e iluminação; uso de banheiros coletivos; instalações de esgotos danificados; falta de privacidade; e o fato de comporem um mercado de locação habitacional de alta lucratividade.


A habitação constitui um dos mais graves problemas sociais da cidade de São Paulo. Dentre os inúmeros fatores explicativos estão os baixos salários dos trabalhadores, o alto custo da terra urbanizada e a insuficiência de políticas públicas destinadas às favelas, aos loteamentos precários e, particularmente, aos cortiços. Consequentemente, as condições precárias de moradia têm reflexos perversos na vida das pessoas, pois a habitação é uma das bases fundamentais da estruturação da vida.

A realidade dos cortiços é bastante complexa não apenas por causa do conjunto de situações precárias vividas por seus moradores – basicamente, espaços reduzidos e falta de qualidade de vida –, mas também pelas condições exploratórias dos valores dos aluguéis no acesso a essas moradias.

Parece inacreditável a constatação de que os problemas que existiam nos cortiços no início do século 20, conforme estudos e jornais da época, sejam os mesmos dos dias de hoje. Dentre eles, destacam-se a grande concentração de pessoas em pequenos espaços; um único cômodo como moradia; ambientes com falta de ventilação e iluminação; uso de banheiros coletivos; instalações de esgotos danificados; falta de privacidade; e o fato de comporem um mercado de locação habitacional de alta lucratividade.

Além desses aspectos, os cortiços mantêm as características de estarem, predominantemente, localizados nos bairros centrais da cidade, apresentarem diversas situações de ilegalidades e os seus moradores terem salários insuficientes para acessarem moradias adequadas. Os cortiços, diferentemente das favelas e de outras moradias precárias, quase não são visíveis na paisagem urbana, porque, em geral, são edificações que foram utilizadas como moradias unifamiliares, mas que atualmente abrigam dezenas de famílias. Logicamente, tornam-se visíveis sempre quando há interesse do capital imobiliário na região onde os cortiços estão instalados, porque seus moradores são os primeiros a serem expulsos. Nos últimos 20 anos, somente o Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos acompanhou mais de 200 despejos coletivos de cortiços localizados nos distritos centrais.

 

por Aura Luz Melis

Three million people, forming 20% of the population of São Paulo, are living in favelas. Because of the extremely cheap labour, poor people are, in a way, incorporated in the society. There are more workers than buyers in the shops, the elevators are still attended by a liftboy, every home has a servant or a maid, and in all the buses there is an extra worker who collects the fare: the ´cobrador´.

Many have work but suffer with the socio-cultural scenery of the favelas. ´´Poor people are always the roots of violence and crime.´´ These are everyday thoughts of the metropolis.
Still rich people living in gated communities can be as aggressive as criminals from the favela. I could not believe my eyes when I saw the processions of workers passing through Alphavilles (the biggest gated communities in São Paulo, that are cities in themselves) walking kilometres to get to their jobs just because busses are not allowed to trespass the security gates.
Looking at all these together, one cannot escape the conclusion that much more care (love) and respect are needed to improve the lives of marginalized people

Programa Minha Casa, Minha Vida

Apenas 121 imóveis de luxo? Tem mais. Muito mais. Também pertencem ao povo brasileiro os imóveis do judiciário, do legislativo e das estatais. Considerem ainda os imóveis dos governos estaduais e prefeituras como São Paulo, Rio de Janeiros e outras ricas cidades.

É isso aí. As elites no bom, bem bão, e o povo nos mocambos. É o chamado jeitinho brasileiro de levar vantagem em tudo. Os nomes desses marajás e Marias Candelária precisam ser revelados. E já. Em nome da transparência.

A justiça é rápida nos despejos tipo Pinheirinho, e faz vista escura para os incêndios de favelas em São Paulo, e para as desocupações de casas que serão demolidas para abrir espaços para as obras da Copa do Mundo e Olimpíada do Rio de Janeiro.

Publica o Estadão:
Pessoas que deixaram há mais de duas décadas o serviço público ocupam até hoje boa parte dos apartamentos de luxo de propriedade do governo federal. Dos 498 imóveis residenciais administrados pela Secretaria do Patrimônio da União no Plano Piloto, um dos metros quadrados mais valorizados do País, 121 são alvo de ações judiciais ou estão em processo de retomada. Ou seja, praticamente um a cada quatro apartamentos destinados a funcionários do Executivo tem ocupação irregular.

A União tenta despejar de imóveis de até cinco quartos e 223m² assessores e comissionados do tempo, inclusive, da ditadura militar.

Localizados nas quadras mais caras da capital, os apartamentos custam no mercado na faixa de R$ 1 milhão a R$ 2,5 milhões, com aluguéis mensais que chegam a R$ 5,6 mil. Pelas normas, os apartamentos só podem ser ocupados por funcionários de cargos comissionados que não têm imóvel em Brasília. A aposentadoria e qualquer outro desligamento da função implicam a saída do imóvel, sem exceções.

Ex-servidores citados numa lista publicada pelo Ministério do Planejamento apresentam uma série de alegações para não devolver as chaves dos imóveis. A Advocacia-Geral da União pondera que, em alguns casos citados na lista, o inquilino pode já ter deixado o apartamento, mas o processo continua na Justiça porque o governo tenta receber por taxas atrasadas.

A advogada Cristiane Souza Fernandes Curto avalia que a ocupação irregular de apartamentos funcionais é uma prática de enriquecimento ilícito. Coordenadora de Patrimônio Público da Procuradoria Regional da União da 1ª Região, ela diz que a Justiça hoje é mais sensível para garantir a reintegração de posse, mas cita a dificuldade de despejar quem teve direito de alienar o imóvel em 1991, mas não quis pagar pela compra. “Algumas pessoas têm a audácia de pedir ao Judiciário para adquirir o imóvel pelo preço da época”.