Bolha imobiliária com déficit habitacional

O aluguel de um barraco em uma favela do Recife custa de 350 a 400 reais. Dose para quem ganha um salário mínimo do mínimo.

O sonho da casa própria para quem trabalha com carteira assinada (todo emprego com FGTS é temporário) fica cada vez mais impossível. Porque os preços de venda e aluguel são absurdos. Um agiota imobiliário prefere permanecer com um apartamento vazio que alugar por um preço justo.

No Brasil, cerca de quatro milhões de pessoas moram em favelas. O déficit habitacional em todo o país é de 23 milhões de moradias. Apesar da escassez de imóveis, desde 2008 que se vem anunciando o estouro da bolha da ganância desenfreada.

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SIM, NÓS TEMOS UMA BOLHA IMOBILIÁRIA

Preços dos imóveis no Brasil subiram mais que o dobro da inflação desde 2009. Bolha deve murchar, com queda real de 10%

por Cristina Rios/ Gazeta do Povo

A discussão cresceu depois que o norte-americano Robert Shiller, prêmio Nobel de Economia em 2013 e conhecido por ter previsto o estouro da bolha do mercado imobiliário dos EUA, analisou, a pedido de investidores internacionais, o comportamento dos preços de imóveis no Brasil. E ele não teve dúvida: trata-se, sim, de uma bolha.

O professor João Basílio Pereima Neto, economista da Universidade Federal do Paraná, concorda, mas afirma que é uma bolha que vai esvaziar e não implodir. “2014 vai ser um sinalizador de como este ajuste vai ocorrer e em que velocidade. Mas é um processo que devemos ver nos próximos quatro anos, com queda real de preços.”

Ao comparar os preços dos imóveis com o nível de déficit habitacional, a renda, o crédito e os valores dos alugueis, Pereima chegou à conclusão que os atuais níveis de preços não se justificam nas principais capitais. E, com o comprador de imóvel incapaz de pagar preços tão elevados, os patamares atuais não devem se sustentar.

Desemprego

Um dos primeiros econo­mistas a publicar estudos téc­nicos sobre o tema no Bra­sil, Luciano D’Agostini, do Grupo de Macroeconomia Estru­turalista do Desenvolvimento, diz que a bolha começou a se formar em 2003, mas foi a partir de 2007 que os preços dos imóveis começaram a superar os indicadores de inflação no país.

Para ele, o ajuste de mercado deve ocorrer em quatro anos. Ele prevê uma queda mais expressiva – de até 40%, já descontada a inflação, nesse período. Segundo ele, os preços devem cair mesmo em um cenário ainda de déficit habitacional relevante e desemprego baixo – este último, aliás, uma característica comum entre em países que viveram bolhas. “Qualquer soluço do nível de emprego provoca um efeito grande sobre a inadimplência. Além disso, há fatores de risco, como o endividamento, a alta dos juros e a menor liquidez de recursos no mercado, o que pode afetar também as empresas do setor”, diz.

Preço é reflexo de alta nos custos de construção, afirma Ademi

O termo bolha imobiliária costuma causar calafrios nas empresas do setor. Embora os preços tenham subido bem acima da inflação a partir de 2007, construtoras, incorporadoras e imobiliárias descartam o uso do termo. O presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR), Gustavo Selig, afirma que não houve especulação de preços no setor e que os aumentos apurados nos últimos anos foram reflexo da alta dos custos, puxados pelos terrenos e pela mão de obra.

Segundo ele, o mercado passa por um período de ajuste, mas isso não significa que haja bolha e nem que os preços vão cair. “Pode haver um ou outro caso entre os projetos que estão com preços fora do mercado. Mas são pontuais”, diz. Segundo ele, os preços dos imóveis, neste ano, devem acompanhar os índices de inflação, com alta de 6% a 8%.

A favor do seu argumento, Selig cita o fato de que não há consenso no mercado sobre a existência de bolha no Brasil. É o caso do economista Ricardo Amorim, que diz que os padrões de preços no Brasil, embora elevados, não estão tão altos para países emergentes. Amorim diz que pelo menos dois fatores são comuns a países que tiveram bolhas imobiliárias. O primeiro é o crédito sobre o PIB acima de 50% e alto consumo de cimento per capita – de no mínimo 400 quilos por ano. Em seu blog, Amorim lembra que o Brasil não atingiu nenhum desses dois patamares. Para ele, ainda há espaço para os preços subirem, não na mesma proporção dos últimos anos, mas, ainda assim, deve vir mais alta por aí.

Conservador

Apesar de descartar a existência de bolha, o setor dá sinais de que será mais conservador nos lançamentos. No início do ano, a Ademi divulgou projeção de aumento de até 70% no número de lançamentos verticais – para algo entre 7,2 mil e 7,5 mil unidades – para 2014. Mas tudo indica que esse volume não vai se confirmar, segundo Selig.

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Rigor na concessão de crédito afasta risco de estouro da bolha

Provar tecnicamente a existência de uma bolha – caracterizada quando o preço de um ativo se descola do seu valor real – é um processo complexo. A confirmação, em geral, vem quando os preços de fato começam a cair. Daí o estrago está feito.

O caso do Brasil, por exemplo, não é comparável ao dos Estados Unidos – onde a bolha estava sustentada nas operações de hipotecas e no pouco critério dos bancos na concessão do crédito. No Brasil não há previsão de estouro da inadimplência, o que faz com que o ajuste seja mais lento. Aqui, os bancos sempre foram conservadores nos financiamentos, a parcela do crédito imobiliário sobre o Produto Interno Bruto (PIB) é pequena e não há um mercado de refinanciamento de imóveis.

Variável relevante

Adolfo Sachsida, pesquisador do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), que publicou um estudo em 2012 sobre o tema, acredita que, embora a participação do crédito sobre o PIB seja relativamente pequena, no caso de uma bolha, a velocidade de expansão do crédito é uma variável mais relevante. “Rápidas e volumosas expansões de crédito direcionado a um mercado tem o potencial de criar bolha naquele mercado”, diz. A participação do crédito imobiliário sobre o PIB cresceu de 1,84% em 2007 para 8,22% em 2013.

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Financiamento

Encaixar o sonho da casa própria no orçamento é tarefa árdua

Mesmo com a boa oferta de crédito, o descompasso entre a alta do valor dos imóveis e o crescimento da renda tem dificultado a compra. Com preços altos, muita gente não está conseguindo encaixar o financiamento dentro do orçamento. O limite que os bancos estabelecem para comprometer a renda com prestações da casa própria é de 30%.

Mas uma simulação do professor de economia João Basílio Pereima Neto, da Universidade Federal do Paraná, mostra que uma família com renda de até dez salários mínimos (R$ 7.280) não consegue pagar um imóvel de 75 metros quadrados com o preço médio de mercado em Curitiba, de R$ 5.083 por metro quadrado. O exemplo, que leva em conta uma taxa de juros de 8% ao ano em 25 anos pela tabela SAC, mostra que o comprometimento da renda com a primeira prestação para esse grupo ficaria em 105,8%.

Para as demais faixas de renda a situação é semelhante. Quem ganha até três salários comprometeria 118% da renda para pagar a prestação de um imóvel de 50 metros quadrados em Curitiba. Para quem ganha até cinco salários mínimos, o comprometimento seria de 85,1% para um apartamento de 60 metros quadrados. A única faixa que teria uma folga seria as das famílias com renda de 18 salários mínimos (R$ 13.032). O comprometimento seria de 39%.

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Na bolsa

O mercado de capitais já vem antecipando os prováveis efeitos da bolha imobiliária sobre as empresas do setor. Das 17 construtoras listadas na BM&FBovespa, 12 valem menos do que seu patrimônio. No ano passado, a queda no valor das ações gerou uma perda de R$ 10,2 bilhões em valor de mercado. Juntas, essas construtoras começaram 2013 valendo R$ 41,3 bilhões e chegaram ao fim de dezembro com valor reduzido a R$ 31,1 bilhões.

Favelas que choram sangue de fogo

BOTANDO DINHEIRO NO FOGO

por Gilmar Crestani

Em três parágrafos a Folha de São Paulo deu a notícia. A OAS (Obras do Amigo Sogro) está financiando a compra de São Paulo. Informação curta, porque não interessa repercutir. Do outro lado, Juan Árias também levanta os pontos não une os fios. Lendo em separado, são duas informações que não guardam qualquer relação. Pelo menos é que ambos querem fazer crer. Agora, considerando o histórico da Folha de São Paulo em relação aos seus corruptos na Prefeitura e no Governo de São Paulo, há algo de podre no ar e não é só fumaça. Onde há fumaça, há fogo. Ligue o fogo, às especulações imobiliárias, e ao fato de ter sido rotina neste ano e, voilá, tem Nero queimando São Paulo. Há uma CPI rolando na Assembléia Legislativa de São Paulo, mas, como sabemos, depois que o PSDB chegou ao governo daquele Estado, nenhum CPI andou, e sempre com o silêncio obsequioso dos Grupos Abril, Folha, Estadão.

Construtora OAS é a maior doadora das campanhas em SP

DE SÃO PAULO – A construtora OAS é a maior financiadora privada dos três candidatos que lideram as pesquisas de intenção de voto para a Prefeitura de São Paulo: Celso Russomanno (PRB), José Serra (PSDB) e Fernando Haddad (PT). A empreiteira investiu R$ 2,75 milhões nas três campanhas.

As contribuições da OAS para Russomanno somam R$ 500 mil e foram as primeiras recebidas de empresas privadas pelo candidato -até então o líder nas pesquisas tinha apenas recursos do fundo partidário do PRB e contribuições de pessoas físicas. Da construtora, Serra recebeu R$ 1,25 milhão, e Haddad, R$ 1 milhão.

Em 2011 e 2012, a OAS recebeu mais de R$ 100 milhões por contratos com a prefeitura.

LAS FAVELAS QUE LLORAN SANGRE DE FUEGO 

Por Juan Arias

En São Paulo, la mayor urbe de América Latina y quizás la más rica, en las últimas semanas, cuatro favelas han resultado incendiadas. En 2011, los incendios fueron 79 y en lo que va de año, 24.

Los brasileños pudieron seguir días atrás en directo por televisión uno de los mayores incendios del año, en la favela de Agujero Negro. Seguramente, cada espectador se habrá fijado en algún detalle de aquella verdadera tragedia humana aunque no se registraran víctimas mortales.

A mi me tocaron dos escenas concretas mientras el fuego, a pesar de la presencia de 30 coches de bomberos, se iba tragando inexorablemente hasta 300 chabolas, dejando a 1.200 personas más en la calle que nunca.

Me emocionó ver la solidariedad de aquellas personas siempre olvidadas, haciendo filas con baldes de agua para ayudar a los bomberos. Llegaban hasta de otras favelas y se arriesgaban hasta lamer las llamas.

Y me emocionaron también hombres y mujeres luchando para sacar por las ventanas y techos desmoronándose, aún en llamas, sus cuatro enseres: todo lo que les quedaba: colchones, cocinas y neveras viejas y algunos puñados de ropa. No lloraban ni gritaban. Diría que en sus rostros había hasta un no sé qué de atávica resignación a sabiendas de que pueden contar poco más que con sus propias fuerzas.

Es emblemático que mientras se habla de las 1.100 favelas de Rio, casi mitizándolas, de las 2.627 de São Paulo, siempre en llamas, poco se habla. No tienen historia ni turistas que las visiten. Son favelas que lloran sangre de fuego.

Ni se acaban nunca de conocer los reales motivos de tantos incendios. Hay quien como el catedrático de periodismo de la Universidad PUC de São Paulo, doctor en Ciencias Políticas, Leonardo Sakamoto, llega a insinuar en su blog, con una frase terriblemente dura, que sobretodo los incendios de las favelas de la zona sur de la ciudad (la más rica), cercanas al centro, a tres
kilómetros del aeropuerto de Congonhas, interesan porque se trata de terrenos envidiados por las grandes inmobiliarias.

Dice Okamoto, con amarga ironía, que “las favelas que se convierten en cenizas, son un incienso quemado en nombre del progreso y del futuro”, es decir del progreso inmobiliario.

Comenta el bloguero: “Esa limpieza por el fuego lleva a las lágrimas a tantas familias. Y abren imperceptibles sonrisas en algunos empresarios y administradores públicos de ojo en la construcción de bancos, salas de concierto y exposiciones, sedes de multinacionales y oficinas de la administración pública”.

Una cosa es cierta. La Comisión de Investigación del Parlamento de Sâo Paulo (CPI) sobre el agravarse de los incendios, instalada hace meses, ni ha empezado a funcionar. No interesa. Ni siquiera ha sido aún nombrado el relator. Preguntados sobre por qué no funciona, los políticos responden que “por falta de quórum”. Tienen otras cosas más importantes que hacer que tratar de investigar por qué arden tantas favelas en la ciudad.

Al mismo tiempo, los terrenos de esas favelas, son el oro y el sueño de los constructores de rascacielos para los pudientes de la ciudad.

En Brasil existen aún 11 millones de personas viviendo en favelas, casi la población de Portugal. Suponen el 6% de la población. El número mayor de esas gentes se halla en el Nordeste pobre, con un total de tres millones y medio de habitantes, un 30% del total de la población de favelas del país. Leer más