Bolha imobiliária com déficit habitacional

O aluguel de um barraco em uma favela do Recife custa de 350 a 400 reais. Dose para quem ganha um salário mínimo do mínimo.

O sonho da casa própria para quem trabalha com carteira assinada (todo emprego com FGTS é temporário) fica cada vez mais impossível. Porque os preços de venda e aluguel são absurdos. Um agiota imobiliário prefere permanecer com um apartamento vazio que alugar por um preço justo.

No Brasil, cerca de quatro milhões de pessoas moram em favelas. O déficit habitacional em todo o país é de 23 milhões de moradias. Apesar da escassez de imóveis, desde 2008 que se vem anunciando o estouro da bolha da ganância desenfreada.

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SIM, NÓS TEMOS UMA BOLHA IMOBILIÁRIA

Preços dos imóveis no Brasil subiram mais que o dobro da inflação desde 2009. Bolha deve murchar, com queda real de 10%

por Cristina Rios/ Gazeta do Povo

A discussão cresceu depois que o norte-americano Robert Shiller, prêmio Nobel de Economia em 2013 e conhecido por ter previsto o estouro da bolha do mercado imobiliário dos EUA, analisou, a pedido de investidores internacionais, o comportamento dos preços de imóveis no Brasil. E ele não teve dúvida: trata-se, sim, de uma bolha.

O professor João Basílio Pereima Neto, economista da Universidade Federal do Paraná, concorda, mas afirma que é uma bolha que vai esvaziar e não implodir. “2014 vai ser um sinalizador de como este ajuste vai ocorrer e em que velocidade. Mas é um processo que devemos ver nos próximos quatro anos, com queda real de preços.”

Ao comparar os preços dos imóveis com o nível de déficit habitacional, a renda, o crédito e os valores dos alugueis, Pereima chegou à conclusão que os atuais níveis de preços não se justificam nas principais capitais. E, com o comprador de imóvel incapaz de pagar preços tão elevados, os patamares atuais não devem se sustentar.

Desemprego

Um dos primeiros econo­mistas a publicar estudos téc­nicos sobre o tema no Bra­sil, Luciano D’Agostini, do Grupo de Macroeconomia Estru­turalista do Desenvolvimento, diz que a bolha começou a se formar em 2003, mas foi a partir de 2007 que os preços dos imóveis começaram a superar os indicadores de inflação no país.

Para ele, o ajuste de mercado deve ocorrer em quatro anos. Ele prevê uma queda mais expressiva – de até 40%, já descontada a inflação, nesse período. Segundo ele, os preços devem cair mesmo em um cenário ainda de déficit habitacional relevante e desemprego baixo – este último, aliás, uma característica comum entre em países que viveram bolhas. “Qualquer soluço do nível de emprego provoca um efeito grande sobre a inadimplência. Além disso, há fatores de risco, como o endividamento, a alta dos juros e a menor liquidez de recursos no mercado, o que pode afetar também as empresas do setor”, diz.

Preço é reflexo de alta nos custos de construção, afirma Ademi

O termo bolha imobiliária costuma causar calafrios nas empresas do setor. Embora os preços tenham subido bem acima da inflação a partir de 2007, construtoras, incorporadoras e imobiliárias descartam o uso do termo. O presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR), Gustavo Selig, afirma que não houve especulação de preços no setor e que os aumentos apurados nos últimos anos foram reflexo da alta dos custos, puxados pelos terrenos e pela mão de obra.

Segundo ele, o mercado passa por um período de ajuste, mas isso não significa que haja bolha e nem que os preços vão cair. “Pode haver um ou outro caso entre os projetos que estão com preços fora do mercado. Mas são pontuais”, diz. Segundo ele, os preços dos imóveis, neste ano, devem acompanhar os índices de inflação, com alta de 6% a 8%.

A favor do seu argumento, Selig cita o fato de que não há consenso no mercado sobre a existência de bolha no Brasil. É o caso do economista Ricardo Amorim, que diz que os padrões de preços no Brasil, embora elevados, não estão tão altos para países emergentes. Amorim diz que pelo menos dois fatores são comuns a países que tiveram bolhas imobiliárias. O primeiro é o crédito sobre o PIB acima de 50% e alto consumo de cimento per capita – de no mínimo 400 quilos por ano. Em seu blog, Amorim lembra que o Brasil não atingiu nenhum desses dois patamares. Para ele, ainda há espaço para os preços subirem, não na mesma proporção dos últimos anos, mas, ainda assim, deve vir mais alta por aí.

Conservador

Apesar de descartar a existência de bolha, o setor dá sinais de que será mais conservador nos lançamentos. No início do ano, a Ademi divulgou projeção de aumento de até 70% no número de lançamentos verticais – para algo entre 7,2 mil e 7,5 mil unidades – para 2014. Mas tudo indica que esse volume não vai se confirmar, segundo Selig.

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Rigor na concessão de crédito afasta risco de estouro da bolha

Provar tecnicamente a existência de uma bolha – caracterizada quando o preço de um ativo se descola do seu valor real – é um processo complexo. A confirmação, em geral, vem quando os preços de fato começam a cair. Daí o estrago está feito.

O caso do Brasil, por exemplo, não é comparável ao dos Estados Unidos – onde a bolha estava sustentada nas operações de hipotecas e no pouco critério dos bancos na concessão do crédito. No Brasil não há previsão de estouro da inadimplência, o que faz com que o ajuste seja mais lento. Aqui, os bancos sempre foram conservadores nos financiamentos, a parcela do crédito imobiliário sobre o Produto Interno Bruto (PIB) é pequena e não há um mercado de refinanciamento de imóveis.

Variável relevante

Adolfo Sachsida, pesquisador do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), que publicou um estudo em 2012 sobre o tema, acredita que, embora a participação do crédito sobre o PIB seja relativamente pequena, no caso de uma bolha, a velocidade de expansão do crédito é uma variável mais relevante. “Rápidas e volumosas expansões de crédito direcionado a um mercado tem o potencial de criar bolha naquele mercado”, diz. A participação do crédito imobiliário sobre o PIB cresceu de 1,84% em 2007 para 8,22% em 2013.

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Financiamento

Encaixar o sonho da casa própria no orçamento é tarefa árdua

Mesmo com a boa oferta de crédito, o descompasso entre a alta do valor dos imóveis e o crescimento da renda tem dificultado a compra. Com preços altos, muita gente não está conseguindo encaixar o financiamento dentro do orçamento. O limite que os bancos estabelecem para comprometer a renda com prestações da casa própria é de 30%.

Mas uma simulação do professor de economia João Basílio Pereima Neto, da Universidade Federal do Paraná, mostra que uma família com renda de até dez salários mínimos (R$ 7.280) não consegue pagar um imóvel de 75 metros quadrados com o preço médio de mercado em Curitiba, de R$ 5.083 por metro quadrado. O exemplo, que leva em conta uma taxa de juros de 8% ao ano em 25 anos pela tabela SAC, mostra que o comprometimento da renda com a primeira prestação para esse grupo ficaria em 105,8%.

Para as demais faixas de renda a situação é semelhante. Quem ganha até três salários comprometeria 118% da renda para pagar a prestação de um imóvel de 50 metros quadrados em Curitiba. Para quem ganha até cinco salários mínimos, o comprometimento seria de 85,1% para um apartamento de 60 metros quadrados. A única faixa que teria uma folga seria as das famílias com renda de 18 salários mínimos (R$ 13.032). O comprometimento seria de 39%.

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Na bolsa

O mercado de capitais já vem antecipando os prováveis efeitos da bolha imobiliária sobre as empresas do setor. Das 17 construtoras listadas na BM&FBovespa, 12 valem menos do que seu patrimônio. No ano passado, a queda no valor das ações gerou uma perda de R$ 10,2 bilhões em valor de mercado. Juntas, essas construtoras começaram 2013 valendo R$ 41,3 bilhões e chegaram ao fim de dezembro com valor reduzido a R$ 31,1 bilhões.

España. Una media de 115 desahucios por día, uno cada 15 minutos

Alquilar es tirar el dinero. Una idea empezó a ser repetida a principios de la década de 2000 hasta convertirse en una verdad absoluta. En una especie de locura, decenas de miles de españoles se lo creyeron. “¿Para qué vas a pagar a un casero cuando por el mismo precio pagas una hipoteca?”, decían los padres a los hijos. “En el peor de los casos, y si te quedas sin trabajo, vendes y algo habrás ganado por el camino. Los precios de las casas no bajan nunca”.

Era la época del llamado milagro económico español: tipos de interés muy bajos tras la entrada en el euro, desregulación del mercado hipotecario, la ley del suelo. El vecino vendía la casa por 120.000 euros más de lo que había pagado y ocupaba una nueva, más grande y más cara, y volvía a hipotecarse. Si el vecino podía, uno también. Desde el ciudadano de a pie al economista, se lanzaban a comprar pisos y a firmar hipotecas, a veces sin leer los contratos, con la certeza de que se trataba de un negocio seguro. Como si les fuera la vida en ello. Y en cierto modo les iba. Poseer una casa era símbolo de estabilidad. El sueño de una vida sin riesgos.

La burbuja estalla en 2008. Decenas de miles de personas se quedan sin trabajo, no pueden pagar la hipoteca y acaban en la calle. Engullidas por el sistema. Sin casa y con cuantiosas deudas. Cinco años después, ni siquiera se conoce la magnitud del trauma. Aún no hay datos definitivos sobre el número de desahucios. Las cifras más fiables, las del Colegio de Registradores, hablan de 30.034 en el 2012. Un desahucio cada 15 minutos.

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Según los datos de los registradores, en 2012 los bancos se quedaron con 30.034 viviendas, una media de 115 desahucios por día, uno cada 15 minutos. Falta que el Instituto Nacional de Estadística termine de elaborar unos datos oficiales que puedan considerarse definitivos, pero a día de hoy, esos son los únicos datos fiables de los que se disponen.

Es posible elaborar un mapa de las emociones por las que pasa alguien en esa situación. Un informe de la Escuela Superior de Administración y Dirección de Empresas (ESADE) afirma que el recorrido por el que pasa un desahuciado es como una montaña rusa emocional, desde la alegría de conseguir la hipoteca, la preocupación por la pérdida del empleo, la sorpresa por las primeras cartas del banco reclamando pagos, la rabia ante las primeras amenazas y el pánico al desalojo. Los expertos coinciden en ese esquema y añaden además los sentimientos de vergüenza, culpabilidad y fracaso personal.

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Esta es la historia de cómo un país dejó a decenas de miles de ciudadanos en la calle. Leer

 

 

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Los desplazamientos forzados, la militarización y criminalización de la pobreza y la conversión del aficionado en consumidor de élite son los efectos visibles del ‘milagro’ deportivo brasileiro

Por José Manuel Rambia

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Más policías, la misma pobreza

También aquí han sido numerosas las voces que dentro y fuera de Brasil han denunciado esta criminalización de la pobreza. Y ello a pesar de que, según sus críticos, los macrooperativos policiales y militares desplegados en Rio con motivo de otros eventos, no han logrado una reducción de los altos índices de criminalidad. En cualquier caso, está previsto que el aparato de seguridad en torno a la Copa del Mundo tenga un costo de 2.100 millones de reales (803,7 millones de euros) e implique la contratación de 53.000 nuevos agentes. Mientras tanto, el pasado mes de marzo expresaba su preocupación otro grupo de trabajo de Naciones Unidas, el responsable de analizar los casos de detenciones arbitrarias. En sus conclusiones, los expertos censuraron la política de “limpieza de las calles” que se está realizando en las ciudades brasileñas a costa de detenciones masivas de toxicómanos y pobres. Al mismo tiempo destacaban su preocupación porque “según relatos, habría presiones para reforzar este tipo de detenciones debido a los grandes eventos de los que Brasil será sede, como la Copa del Mundo 2014 y los Juegos Olímpicos en 2016”.

Eugenio
Eugenio

Las sombras ligadas a estos macroeventos también se proyectan sobre uno de los aspectos más destacados en su justificación: el empleo. En este sentido, las condiciones laborales en las obras de construcción de las instalaciones han provocado no pocos paros y huelgas, hasta el punto de que el entonces ministro de Deporte, Orlando Silva, del Partido Comunista de Brasil (PCdB), llegó incluso a apelar al “patriotismo de los trabajadores” para no retrasar las proyectos. A ello se le suma el castigo que sufre el comercio informal, un sector clave para la supervivencia económica de miles de brasileños de renta baja. Y es que el monopolio económico impuesto por la Federación Internacional de Fútbol (FIFA) sobre los estadios y sus alrededores para garantizar el negocio a sus empresas y patrocinadores, pasa por la marginación, cuando no directa criminalización, de vendedores callejeros tan tradicionales como las baianas de Salvador que estos días se movilizaban contra el veto que les impedirá vender junto al estadio, su típica comida afrobrasileña de acarajé.

En realidad, no resulta extraño si se tiene presente que la organización de este tipo de eventos es, esencialmente, un gran negocio. Y tampoco muy transparente. La adjudicación de la gestión del nuevo estadio Maracanã de Rio de Janeiro es una buena muestra. El contrato fue adjudicado este mes de mayo al Consorcio Maracanã S.A. por un periodo de 35 años, a cambio de la inversión de unos 300 millones de dólares en mejoras del entorno y el pago de unos 2,2 millones de dólares al año al gobierno estadual. En compensación obtendrá unas ganancias totales de 715 millones de dólares. Entre las empresas que componen el consorcio está Odebrecht que junto a la sociedad Mendes Junior, responsable de la construcción del nuevo estadio de Salvador de Bahía, son dos de las firmas que mayores aportaciones realizaron a las campañas electorales de 2006 y 2010 de Aldo Rebelo, candidato del PCdB y actual ministro de Deportes. En concreto, juntas donaron unos 83.500 dólares a su candidatura, si bien los defensores del ministro señalan que en aquel momento las empresas – que también donaron dinero a otros candidatos – no podían saber su nombramiento en octubre de 2011. Un nombramiento, por cierto, provocado por la salida de su antecesor y compañero de partido, acosado por denuncias de corrupción. En cualquier caso, el pasado 27 de abril la policía dispersaba con gases a un grupo de manifestantes que denunciaba irregularidades en la concesión durante la inauguración del nuevo campo de fútbol. Solo unos días más después la Justicia iba más allá y anulaba la adjudicación, después de que una jueza carioca aceptaba el recurso de la Fiscalía en el que se planteaba “la presencia de ilegalidades que contaminan la licitación”.

De este modo, el deporte se transforma en motor de una burbuja especulativa que, en ocasiones, adquiere niveles ilógicos. La evolución del mercado inmobiliario en Rio es un buen reflejo de ello. La capital carioca experimentó entre 2010 y 2012 una encarecimiento del 116,6% en el precio de venta de las viviendas, revalorización que en el caso de los alquileres fue del 68,5%. En algunas zonas la subida de los precios ha sido todavía mayor, sobre todo en el área centro donde barrios como Cidade Nova e Estácio se revalorizaron desde 2008 hasta enero de 2013 por encime del 300%.

De nuevo, las obras del emblemático Maracanã resultan paradigmáticas. Entre 1999 y 2006, el gobierno de Rio de Janeiro invirtió unos 400 millones de reales (unos 153,9 millones de euros)  en adaptar sus instalaciones a las exigencias de la FIFA. Solo  cuatro años más tarde toda esa inversión acabaría en la basura al decidirse cerrar el campo y acometer las obras del Nuevo Maracanã por un valor mínimo de 808 millones de reales (unos 310,9 millones de euros). Los trabajos, además, también han implicado la demolición del Estadio de Atletismo Célio de Barros, una de las mejores pistas del país, o el parque acuático Julio Alamare que ahora, en el mejor de los casos, tendrán que ser reconstruidos en otro lugar.

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Casa de pobre brasileiro: uma porta e uma janela

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O aluguel de um casebre sem janela, numa favela na beira de um canal fedorento em Boa Viagem de Cima, no Recife (Boa Viagem de Baixo fica perto do mar), custa 250 a 300 reais, fora água e energia. É um preço muito alto, de matar de fome, para quem trabalha para ganhar um salário mínimo, ou para uma família que depende da esmola do bolsa família.

Nestas casitas, na maioria, moram duas três famílias, num espaço de um ou dois cômodos.

O impressionante é que muitos moradores são retirantes de municípios das Zonas da Mata, Agreste e Sertão. Nem nas cidades nem no campo existem empregos. Muitos possuem casas de alvenaria em pequenos sítios, mas os preços pagos pelos atravessadores não compensam os gastos com o cultivo da terra.

Nos inchaços da Zona Metropolitana do Recife, com as mudanças de comportamento e costumes, as famílias terminam vítimas da violência urbana.

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O Programa Minha Casa, Minha Vida não cobre o déficit habitacional, e sofre os ataques da corrupção de prefeitos, governadores e construtoras.

A justiça só existe para os costumeiros despejos.

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Reinventando o conceito de pobreza escondida

por Abel Coentrão

Habituámo-nos [em Portugal] nos últimos anos a chamar às pessoas da classe média que caem na armadilha do desemprego os “novos pobres”. Falamos, a propósito de muitas dessas situações, desconhecidas às vezes de familiares, amigos ou vizinhos, de “pobreza escondida”.

Os velhos pobres – de número engrossado, diz quem anda no terreno, pela situação do país – são então a novíssima face da pobreza escondida, porque a outra, a envergonhada, sempre existiu.

Escondidas em fábricas ou prédios abandonados, alojadas transitoriamente em casas-abrigo, centenas de pessoas ficaram, então, de fora [do censo]. Porque o conceito internacional usado pelo INE implica que elas estejam em jardins, estações de metro, paragens de autocarro, pontes, viadutos ou arcadas de edifícios. No Porto, bastaria entrar em algumas fábricas abandonadas de Campanhã, para perceber como o conceito, de tão redutor, acaba por falhar. Redundando numa outra forma de exclusão.

Transcrevi trechos.

No Brasil, podemos incluir nesta lista milhões de favelados. Na televisão, nos programas policiais podemos entrar nas moradias dos pobres brasileiros pobres. Nas favelas, que têm o mesmo traçado de becos e vielas das construções medievais fora do muro dos castelos. Nos cortiços. Nas pensões. Nos casebres levantados: em áreas de risco; em invasões de fazendas (pelos movimentos dos sem terra) no campo; em terrenos baldios nas cidades (pelos movimentos dos sem teto). Nas favelas, grande parte das moradias, são de propriedade dos moradores. Não são sem teto. São moradores de tocas, quartinhos, gaiolas, cubículos, celas sem janelas – o ar se renova quando se abre a porta de entrada.

Sem teto é quem paga aluguel. Acontece com a classe média. Que paga preço exorbitante para morar em apartamento de um ou dois quartos.

O Brasil é o país da especulação imobiliária. As vilas do programa Minha Casa, Minha Vida só faz enriquecer construtoras de gananciosos bandidos, apadrinhados de governadores e prefeitos.

Dia 1 de agosto nova lei de aluguel para os franceses. No Brasil, os preços disparam

O controle de aluguel, prometido por François Hollande, é preciso. De acordo com os planos do governo, da qual a AFP obteve uma cópia do decreto a ser adotado vai envolver 41 cidades do Hexágono e no exterior, começando com aqueles onde as rendas dispararam. E esta situação de emergência, há muito exigido pelas associações de moradores, aplicável por um período de doze meses a partir da entrada em vigor da ordem, marcada para 01 de agosto.

Houleux débats en perspective

Pour encadrer les loyers, le gouvernement se fonde sur l’article 18 de la loi de 1989 sur les « rapports locatifs », qui permet de fixer par décret le montant maximum des loyers des logements dans les zones où l’évolution est anormale. Une disposition restée jusqu’ici lettre morte et exhumée pour l’occasion. Et l’encadrement des loyers concernera les relocations comme les renouvellements de baux.

Le dispositif touchera toutes les zones où les loyers sont supérieurs à 11,10 €/m2, soit 555 € pour un 50 m2. Celles aussi où l’augmentation de l’indice de référence des loyers (IRL) (NDLR : basé sur l’inflation, il est utilisé pour la révision des loyers d’habitation), a été le double de la moyenne nationale pour la période 2002-2012, soit 3,2% par an. Là, le propriétaire ne pourra pas pratiquer une hausse supérieure à celle de l’IRL (2,24% au premier trimestre 2012). Des dérogations sont toutefois prévues en cas de travaux ou si l’ancien locataire payait un loyer sous-évalué par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage. Mais, dans ces deux cas, le montant des hausses est plafonné par le décret.

Aprovado pela grande maioria dos franceses, o dispositivo deve ser aprovado antes do final de julho. Até então, ele será analisado pelo Conselho de Estado após o parecer consultivo do comitê consultivo, envolvendo associações de inquilinos e os proprietários privados. As discussões prometem ser quentes. “Esta não é uma solução. Precisamos construir mais casas e ficar mais barato como a vaga pode ser contratado”, protestou o Sindicato Nacional da casa própria.

Concrètement il s’agirait de bloquer l’augmentation du loyer au moment de la remise en location d’un bien si celui-ci dépasse l’indice de référence des loyers (IRL) à créer, et d’indiquer l’ancien loyer dans le bail.

A segunda medida será implementada para permitir a nova renda não ultrapasse os aluguéis médios registados no distrito.

Na Alemanha e na Suíça tais dispositivos já são existentes. Por exemplo, na Suíça, todos os novos inquilinos têm o direito de contestar o aluguel no prazo de 30 dias após a assinatura do contrato, se verificar que a parte antiga da renda de locação for inferior a 10%.

No Brasil, os novos inquilinos são sangrados. Pagam o preço da especulação, da agiotagem, da ganância, de um mercado sem lei. O céu é o limite. Por que o Brasil não segue o exemplo da Alemanha, da Suiça? E da França – a França depois do próximo mês?

Por que Dilma Rousseff é mais conservadora do que François Hollande? Quando o Brasil deixará de ser terceiro-mundista? Quando os governos vão construir coisas que prestem para o povo? Quando os vereadores, os deputados e senadores vão legislar para o povo em geral? Quando teremos uma justiça social?

 

François Hollande: El propietario no podrá incrementar tanto como quisiera el alquiler cuando cambie de inquilino

QUE DILMA ROUSSEFF SIGA O EXEMPLO DO PRESIDENTE DA FRANÇA. O SEM TETO DA CLASSE MÉDIA AGRADECE

 

Francia quiere limitar por ley la subida de los alquileres

El Gobierno francés tiene preparado un proyecto de decreto que limitará las subidas de los alquileres de la vivienda en 41 áreas urbanas en las que considera que hay tensión en los precios y que son muy elevados, según un texto filtrado hoy en la prensa.

Las grandes ciudades del país, como París, Lyon, Burdeos, Nantes o Niza, figuran en la lista, pero también otras más pequeñas en las que los alquileres son altos, señaló la emisora France Info, que recordó que el control de los precios era una promesa electoral del ahora presidente de la República, François Hollande.

El dispositivo se apoyará en una ley de 1989 que permite fijar un precio máximo para la vivienda en zonas que tienen una evolución anormal.

En la práctica, el propietario no podrá incrementar tanto como quisiera el alquiler cuando cambie de inquilino o cuando se renueve un contrato con uno ya existente, sino que se tendrá que ajustar al llamado índice de referencia de los alquileres, que en términos interanuales había progresado un 2,24% en marzo.

Si el inquilino constata que no se ha aplicado esa regla, podrá dirigirse a una comisión de conciliación y en caso de no obtener satisfacción llevar el caso ante la justicia.

Se trata de evitar una práctica frecuente en los últimos años por la que los propietarios aprovechaban un cambio de inquilinos para incrementar súbitamente el precio de sus bienes en ciudades donde el valor se encarecía rápidamente, e incluso presionaban a los ocupantes para que se fueran y poder cambiar el alquiler.

La medida, que debería entrar en vigor a partir del próximo 1 de agosto, precederá a una ley más global sobre la vivienda que se adoptará el próximo año y que incluirá una mayor regulación de los precios cuando un piso o una casa se pone en alquiler por primera vez.