Bolha imobiliária brasileira: novo alerta

O norte-americano Robert Shiller reforça que os preços dos imóveis no Rio de Janeiro e em São Paulo subiram mais que o dobro da inflação, uma alta real excessiva

Preço alto e crédito ilimitado 

moradia de brasileiro

por Frederico Rosas

Quase um ano depois de visitar o Brasil e alertar para uma possível bolha imobiliária no país, o Nobel de Economia Robert Shiller voltou a demonstrar preocupação com os altos preços dos imóveis nas maiores cidades brasileiras. O norte-americano, que antecipou o colapso no setor nos Estados Unidos que derivou na crise mundial de 2008, diz suspeitar agora que os preços anunciados se mantêm excessivos, apresentando uma taxa de crescimento sustentada.

Em entrevista por e-mail ao EL PAÍS, Shiller faz questão de destacar em algumas de suas respostas que não é um especialista em Brasil, e que isso o impede de fazer projeções sobre o país “com confiança”. Mas ainda assim não deixa de dar as suas fortes opiniões e de mostrar conhecimento de causa.

Tomando como base os valores dos imóveis anunciados nas duas principais cidades do país, São Paulo e Rio de Janeiro, o economista norte-americano destaca a manutenção de uma taxa de crescimento bem superior à inflação e que reforça a sua observação de que os preços dos imóveis “aumentaram de forma dramática” no Brasil, feita em agosto do ano passado, durante a sua participação em um seminário da Bovespa em Campos do Jordão, no Estado de São Paulo.

O índice FipeZap apontou valorização de 13,5% nos preços de venda na cidade de São Paulo nos últimos 12 meses até fevereiro. No município do Rio de Janeiro, a alta foi de 15,2% no mesmo período. O indicador, no entanto, se baseia apenas nos preços anunciados dos imóveis, desconsiderando eventuais descontos ou acréscimos posteriores visando ao efetivo desfecho do negócio.

“A taxa de aumento foi muito constante. O índice de inflação ficou um pouco abaixo de 6%. Trata-se de uma alta real de preços na casa de 7%”, diz, referindo-se exclusivamente ao caso da capital paulista. “Suspeito que isso seja excessivo, sobretudo porque entendo que o mercado hipotecário está se desenvolvendo no Brasil e erros podem facilmente ocorrer.”

O balanço atualizado do FipeZap até março, divulgado apenas neste mês de abril, após o recebimento das respostas de Shiller pelo EL PAÍS, mostram uma levíssima desaceleração na expansão registrada no período dos últimos 12 meses. No caso paulistano, de 0,2 ponto percentual, para 13,3%; e no carioca, de 0,3 ponto percentual, para 14,9%.

Mas desde janeiro de 2008, quando o índice começou a ser medido, a cidade de São Paulo registra a fortíssima valorização de cerca de 200%, e o Rio de Janeiro, de estratosféricos 250%. Transcrevi trechos

 

habitação moradia indignados

Bolha imobiliária com déficit habitacional

O aluguel de um barraco em uma favela do Recife custa de 350 a 400 reais. Dose para quem ganha um salário mínimo do mínimo.

O sonho da casa própria para quem trabalha com carteira assinada (todo emprego com FGTS é temporário) fica cada vez mais impossível. Porque os preços de venda e aluguel são absurdos. Um agiota imobiliário prefere permanecer com um apartamento vazio que alugar por um preço justo.

No Brasil, cerca de quatro milhões de pessoas moram em favelas. O déficit habitacional em todo o país é de 23 milhões de moradias. Apesar da escassez de imóveis, desde 2008 que se vem anunciando o estouro da bolha da ganância desenfreada.

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SIM, NÓS TEMOS UMA BOLHA IMOBILIÁRIA

Preços dos imóveis no Brasil subiram mais que o dobro da inflação desde 2009. Bolha deve murchar, com queda real de 10%

por Cristina Rios/ Gazeta do Povo

A discussão cresceu depois que o norte-americano Robert Shiller, prêmio Nobel de Economia em 2013 e conhecido por ter previsto o estouro da bolha do mercado imobiliário dos EUA, analisou, a pedido de investidores internacionais, o comportamento dos preços de imóveis no Brasil. E ele não teve dúvida: trata-se, sim, de uma bolha.

O professor João Basílio Pereima Neto, economista da Universidade Federal do Paraná, concorda, mas afirma que é uma bolha que vai esvaziar e não implodir. “2014 vai ser um sinalizador de como este ajuste vai ocorrer e em que velocidade. Mas é um processo que devemos ver nos próximos quatro anos, com queda real de preços.”

Ao comparar os preços dos imóveis com o nível de déficit habitacional, a renda, o crédito e os valores dos alugueis, Pereima chegou à conclusão que os atuais níveis de preços não se justificam nas principais capitais. E, com o comprador de imóvel incapaz de pagar preços tão elevados, os patamares atuais não devem se sustentar.

Desemprego

Um dos primeiros econo­mistas a publicar estudos téc­nicos sobre o tema no Bra­sil, Luciano D’Agostini, do Grupo de Macroeconomia Estru­turalista do Desenvolvimento, diz que a bolha começou a se formar em 2003, mas foi a partir de 2007 que os preços dos imóveis começaram a superar os indicadores de inflação no país.

Para ele, o ajuste de mercado deve ocorrer em quatro anos. Ele prevê uma queda mais expressiva – de até 40%, já descontada a inflação, nesse período. Segundo ele, os preços devem cair mesmo em um cenário ainda de déficit habitacional relevante e desemprego baixo – este último, aliás, uma característica comum entre em países que viveram bolhas. “Qualquer soluço do nível de emprego provoca um efeito grande sobre a inadimplência. Além disso, há fatores de risco, como o endividamento, a alta dos juros e a menor liquidez de recursos no mercado, o que pode afetar também as empresas do setor”, diz.

Preço é reflexo de alta nos custos de construção, afirma Ademi

O termo bolha imobiliária costuma causar calafrios nas empresas do setor. Embora os preços tenham subido bem acima da inflação a partir de 2007, construtoras, incorporadoras e imobiliárias descartam o uso do termo. O presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR), Gustavo Selig, afirma que não houve especulação de preços no setor e que os aumentos apurados nos últimos anos foram reflexo da alta dos custos, puxados pelos terrenos e pela mão de obra.

Segundo ele, o mercado passa por um período de ajuste, mas isso não significa que haja bolha e nem que os preços vão cair. “Pode haver um ou outro caso entre os projetos que estão com preços fora do mercado. Mas são pontuais”, diz. Segundo ele, os preços dos imóveis, neste ano, devem acompanhar os índices de inflação, com alta de 6% a 8%.

A favor do seu argumento, Selig cita o fato de que não há consenso no mercado sobre a existência de bolha no Brasil. É o caso do economista Ricardo Amorim, que diz que os padrões de preços no Brasil, embora elevados, não estão tão altos para países emergentes. Amorim diz que pelo menos dois fatores são comuns a países que tiveram bolhas imobiliárias. O primeiro é o crédito sobre o PIB acima de 50% e alto consumo de cimento per capita – de no mínimo 400 quilos por ano. Em seu blog, Amorim lembra que o Brasil não atingiu nenhum desses dois patamares. Para ele, ainda há espaço para os preços subirem, não na mesma proporção dos últimos anos, mas, ainda assim, deve vir mais alta por aí.

Conservador

Apesar de descartar a existência de bolha, o setor dá sinais de que será mais conservador nos lançamentos. No início do ano, a Ademi divulgou projeção de aumento de até 70% no número de lançamentos verticais – para algo entre 7,2 mil e 7,5 mil unidades – para 2014. Mas tudo indica que esse volume não vai se confirmar, segundo Selig.

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Rigor na concessão de crédito afasta risco de estouro da bolha

Provar tecnicamente a existência de uma bolha – caracterizada quando o preço de um ativo se descola do seu valor real – é um processo complexo. A confirmação, em geral, vem quando os preços de fato começam a cair. Daí o estrago está feito.

O caso do Brasil, por exemplo, não é comparável ao dos Estados Unidos – onde a bolha estava sustentada nas operações de hipotecas e no pouco critério dos bancos na concessão do crédito. No Brasil não há previsão de estouro da inadimplência, o que faz com que o ajuste seja mais lento. Aqui, os bancos sempre foram conservadores nos financiamentos, a parcela do crédito imobiliário sobre o Produto Interno Bruto (PIB) é pequena e não há um mercado de refinanciamento de imóveis.

Variável relevante

Adolfo Sachsida, pesquisador do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), que publicou um estudo em 2012 sobre o tema, acredita que, embora a participação do crédito sobre o PIB seja relativamente pequena, no caso de uma bolha, a velocidade de expansão do crédito é uma variável mais relevante. “Rápidas e volumosas expansões de crédito direcionado a um mercado tem o potencial de criar bolha naquele mercado”, diz. A participação do crédito imobiliário sobre o PIB cresceu de 1,84% em 2007 para 8,22% em 2013.

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Financiamento

Encaixar o sonho da casa própria no orçamento é tarefa árdua

Mesmo com a boa oferta de crédito, o descompasso entre a alta do valor dos imóveis e o crescimento da renda tem dificultado a compra. Com preços altos, muita gente não está conseguindo encaixar o financiamento dentro do orçamento. O limite que os bancos estabelecem para comprometer a renda com prestações da casa própria é de 30%.

Mas uma simulação do professor de economia João Basílio Pereima Neto, da Universidade Federal do Paraná, mostra que uma família com renda de até dez salários mínimos (R$ 7.280) não consegue pagar um imóvel de 75 metros quadrados com o preço médio de mercado em Curitiba, de R$ 5.083 por metro quadrado. O exemplo, que leva em conta uma taxa de juros de 8% ao ano em 25 anos pela tabela SAC, mostra que o comprometimento da renda com a primeira prestação para esse grupo ficaria em 105,8%.

Para as demais faixas de renda a situação é semelhante. Quem ganha até três salários comprometeria 118% da renda para pagar a prestação de um imóvel de 50 metros quadrados em Curitiba. Para quem ganha até cinco salários mínimos, o comprometimento seria de 85,1% para um apartamento de 60 metros quadrados. A única faixa que teria uma folga seria as das famílias com renda de 18 salários mínimos (R$ 13.032). O comprometimento seria de 39%.

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Na bolsa

O mercado de capitais já vem antecipando os prováveis efeitos da bolha imobiliária sobre as empresas do setor. Das 17 construtoras listadas na BM&FBovespa, 12 valem menos do que seu patrimônio. No ano passado, a queda no valor das ações gerou uma perda de R$ 10,2 bilhões em valor de mercado. Juntas, essas construtoras começaram 2013 valendo R$ 41,3 bilhões e chegaram ao fim de dezembro com valor reduzido a R$ 31,1 bilhões.

As cobranças e ameaças da ditadura econômica à brasileira

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No regime capitalista brasileiro em que um sujeito vale quanto pesa em ouro, todos os abusos são permitidos para beneficiar a agiotagem (principalmente bancária), que inclui do empréstimo de dinheiro às armadilhas do comércio prestamista, via cartões de crédito, cheques pré-datados e promissórias assinadas em branco.

Uma exploração que conta com serviços de espionagem – Serasa, SPC – inclusive capangas, os famosos homens vestidos com ternos pretos.

Toda cobrança de serviços essenciais – água, energia, gás – vem com ameaças de corte e de ações judiciais se o pagamento ultrapassar trinta dias. Também vale para telefone, internet, tv a cabo, condomínio, mensalidade escolar, plano de saúde.

Isso para beneficiar os piratas estrangeiros, que as estatais foram privatizadas.

Pobre povo pobre deste Brasil colonizado. Da polícia PPV. Da justiça PPV. Dos governantes corruptos. Do nada se faz que preste para o povo.

 Talal Nayer
Talal Nayer

Causar constrangimento ao devedor é crime

 por Ricardo Martins Limongi

O credor tem todo o direito de protestar o título não pago, cadastrar o nome do devedor em órgãos de restrição ao crédito, como SPC, SERASA, etc, além, é claro, de ajuizar ação judicial para cobrar o valor devido.

Também é direito do credor de cobrar a dívida através de cartas, telefonemas e até cobradores.

Todavia, este direito de cobrança do credor vai até o limite do direito do devedor de não se sentir importunado desproporcionalmente ou constrangido.

Ligações a toda a hora, em qualquer lugar, com ameaças e linguajar deselegante são um abuso ao direito do devedor.

O credor também não pode ameaçar, coagir ou constranger o consumidor na cobrança de uma dívida, entrando em contato com vizinhos, parentes, amigos ou diretamente com o trabalho do devedor, falando com seus colegas ou chefe.

Este tipo de atitude é considerado crime pelo Código de Defesa do Consumidor:

“Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.”

“Art. 71. Utilizar, na cobrança de dívidas, de ameaça, coação, constrangimento físico ou moral, afirmações falsas incorretas ou enganosas ou de qualquer outro procedimento que exponha o consumidor, injustificadamente, a ridículo ou interfira com seu trabalho, descanso ou lazer: Pena Detenção de três meses a um ano e multa.”

É comum os credores contratarem empresas de cobrança para ficarem “infernizando” a vida do devedor, sem piedade, pois esta “técnica” é muito mais eficaz e barata do que entrar com processo na justiça cobrando a dívida.

Estas empresas de cobrança fazem ligações telefônicas várias vezes por dia, seja para o telefone residencial, celular, de vizinhos, de amigos, do trabalho.

Eles não têm o mínimo de respeito. Para eles não interessa a hora ou o dia. As ligações são feitas até na hora do almoço, na parte da noite ou nos fins de semana, perturbando o momento de descanso ou lazer do consumidor.

O consumidor não deve aceitar este tipo de abuso.

Primeiramente, deve fazer uma ocorrência policial, informando os fatos ocorridos, e os autores dos fatos, no caso a empresa de cobrança e o credor.

O Código de Defesa do Consumidor prevê a responsabilidade de ambos, do credor e da empresa de cobrança, pelos danos causados ao consumidor. Mesmo assim, é importante fazer a ocorrência em nome das duas empresas.

Depois, com a ocorrência em mãos, deve procurar uma associação de defesa de consumidores ou um advogado de sua confiança para entrar com uma ação na justiça, na qual deverá ser informado os fatos ocorridos, sendo feito o pedido para que o juiz fixe uma multa diária acaso o credor ou a empresa de cobrança contratada por ele continue efetuando este tipo de cobranças abusivas e causando-lhe constrangimentos, bem como deve fazer o pedido de indenização pelos danos morais e materiais causados, se for o caso.

Nos casos de ligações para parentes, vizinhos, amigos e trabalho, é importante levar testemunhas que tenham atendido tais ligações para testemunharem sobre os fatos ocorridos e como a cobrança foi feita.

Nos casos de cobrança através de cobradores contratados que ao efetuarem a cobrança causaram constrangimento ao devedor, fazendo a cobrança através de “recados” deixados para vizinhos, amigos, parentes ou colegas de trabalho, no estilo “Avisa o fulano que estive aqui para cobrar aquele valor que ele deve pro beltrano” ou “Fala para aquele caloteiro do teu vizinho que se ele não pagar a dívida com o fulano…”, ou que fazem a cobrança de forma pública, na frente de outras pessoas, usando de coação, de ameaças, de palavras humilhantes ou de baixo calão, no intuito de fazer o devedor passar vexame, é importante ter testemunhas dos fatos ocorridos, para poder prova-los na frente do juiz.

Há casos em que o devedor acaba tendo problemas no trabalho e até mesmo perdendo o emprego por causa de cobranças indevidas. Nestes casos, é importante ter provas das ligações (faturas que poderão ser pedidas no processo para a companhia telefônica e testemunhas que atenderam os telefonemas), bem como prova de que os problemas no trabalho e a eventual perda do emprego se deram por causa das cobranças efetuadas.

No caso de perda de emprego, pode ser pedida indenização por dano material, ou seja, por todos os prejuízos econômicos que o devedor teve, bem como pelo dano moral causado em decorrência desta perda.

A empresa também não pode enviar ao consumidor nenhuma carta que demonstre, de forma explicita, que o documento se trata de cobrança de dívida. Nem mesmo no envelope pode constar o logotipo da empresa de cobrança.

As empresas cometem abusos porque os consumidores aceitam calados, não tomam nenhum tipo de atitude.

O consumidor deve conhecer e exigir seus direitos, assim estará também ajudando a combater os abusos cometidos diariamente por estas empresas.

Não fique calado, exerça seus direitos!

P.S. Quais direitos? (T.A.)

A corrupção está destruindo o meio ambiente por inteiro

O risco Brasil
O risco Brasil
Continua a destruição de córregos, riachos, rios, lagoas, manguezais. Tudo ao sono do nosso hino: TEUS RISONHOS, LINDOS CAMPOS TÊM MAIS FLORES; "NOSSOS BOSQUES TEM MAIS VIDA," "NOSSA VIDA" NO TEU SEIO "MAIS AMORES".
Continua a destruição de córregos, riachos, rios, lagoas, manguezais. Tudo ao sono do nosso hino: TEUS RISONHOS, LINDOS CAMPOS TÊM MAIS FLORES;
“NOSSOS BOSQUES TEM MAIS VIDA,”
“NOSSA VIDA” NO TEU SEIO “MAIS AMORES”.

BRA^GO_HOJE Operação licença ambiental

Dia 1 de agosto nova lei de aluguel para os franceses. No Brasil, os preços disparam

O controle de aluguel, prometido por François Hollande, é preciso. De acordo com os planos do governo, da qual a AFP obteve uma cópia do decreto a ser adotado vai envolver 41 cidades do Hexágono e no exterior, começando com aqueles onde as rendas dispararam. E esta situação de emergência, há muito exigido pelas associações de moradores, aplicável por um período de doze meses a partir da entrada em vigor da ordem, marcada para 01 de agosto.

Houleux débats en perspective

Pour encadrer les loyers, le gouvernement se fonde sur l’article 18 de la loi de 1989 sur les « rapports locatifs », qui permet de fixer par décret le montant maximum des loyers des logements dans les zones où l’évolution est anormale. Une disposition restée jusqu’ici lettre morte et exhumée pour l’occasion. Et l’encadrement des loyers concernera les relocations comme les renouvellements de baux.

Le dispositif touchera toutes les zones où les loyers sont supérieurs à 11,10 €/m2, soit 555 € pour un 50 m2. Celles aussi où l’augmentation de l’indice de référence des loyers (IRL) (NDLR : basé sur l’inflation, il est utilisé pour la révision des loyers d’habitation), a été le double de la moyenne nationale pour la période 2002-2012, soit 3,2% par an. Là, le propriétaire ne pourra pas pratiquer une hausse supérieure à celle de l’IRL (2,24% au premier trimestre 2012). Des dérogations sont toutefois prévues en cas de travaux ou si l’ancien locataire payait un loyer sous-évalué par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage. Mais, dans ces deux cas, le montant des hausses est plafonné par le décret.

Aprovado pela grande maioria dos franceses, o dispositivo deve ser aprovado antes do final de julho. Até então, ele será analisado pelo Conselho de Estado após o parecer consultivo do comitê consultivo, envolvendo associações de inquilinos e os proprietários privados. As discussões prometem ser quentes. “Esta não é uma solução. Precisamos construir mais casas e ficar mais barato como a vaga pode ser contratado”, protestou o Sindicato Nacional da casa própria.

Concrètement il s’agirait de bloquer l’augmentation du loyer au moment de la remise en location d’un bien si celui-ci dépasse l’indice de référence des loyers (IRL) à créer, et d’indiquer l’ancien loyer dans le bail.

A segunda medida será implementada para permitir a nova renda não ultrapasse os aluguéis médios registados no distrito.

Na Alemanha e na Suíça tais dispositivos já são existentes. Por exemplo, na Suíça, todos os novos inquilinos têm o direito de contestar o aluguel no prazo de 30 dias após a assinatura do contrato, se verificar que a parte antiga da renda de locação for inferior a 10%.

No Brasil, os novos inquilinos são sangrados. Pagam o preço da especulação, da agiotagem, da ganância, de um mercado sem lei. O céu é o limite. Por que o Brasil não segue o exemplo da Alemanha, da Suiça? E da França – a França depois do próximo mês?

Por que Dilma Rousseff é mais conservadora do que François Hollande? Quando o Brasil deixará de ser terceiro-mundista? Quando os governos vão construir coisas que prestem para o povo? Quando os vereadores, os deputados e senadores vão legislar para o povo em geral? Quando teremos uma justiça social?

 

François Hollande: El propietario no podrá incrementar tanto como quisiera el alquiler cuando cambie de inquilino

QUE DILMA ROUSSEFF SIGA O EXEMPLO DO PRESIDENTE DA FRANÇA. O SEM TETO DA CLASSE MÉDIA AGRADECE

 

Francia quiere limitar por ley la subida de los alquileres

El Gobierno francés tiene preparado un proyecto de decreto que limitará las subidas de los alquileres de la vivienda en 41 áreas urbanas en las que considera que hay tensión en los precios y que son muy elevados, según un texto filtrado hoy en la prensa.

Las grandes ciudades del país, como París, Lyon, Burdeos, Nantes o Niza, figuran en la lista, pero también otras más pequeñas en las que los alquileres son altos, señaló la emisora France Info, que recordó que el control de los precios era una promesa electoral del ahora presidente de la República, François Hollande.

El dispositivo se apoyará en una ley de 1989 que permite fijar un precio máximo para la vivienda en zonas que tienen una evolución anormal.

En la práctica, el propietario no podrá incrementar tanto como quisiera el alquiler cuando cambie de inquilino o cuando se renueve un contrato con uno ya existente, sino que se tendrá que ajustar al llamado índice de referencia de los alquileres, que en términos interanuales había progresado un 2,24% en marzo.

Si el inquilino constata que no se ha aplicado esa regla, podrá dirigirse a una comisión de conciliación y en caso de no obtener satisfacción llevar el caso ante la justicia.

Se trata de evitar una práctica frecuente en los últimos años por la que los propietarios aprovechaban un cambio de inquilinos para incrementar súbitamente el precio de sus bienes en ciudades donde el valor se encarecía rápidamente, e incluso presionaban a los ocupantes para que se fueran y poder cambiar el alquiler.

La medida, que debería entrar en vigor a partir del próximo 1 de agosto, precederá a una ley más global sobre la vivienda que se adoptará el próximo año y que incluirá una mayor regulación de los precios cuando un piso o una casa se pone en alquiler por primera vez.